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“共有产权”的真实用意在这里

2017-08-09 责任编辑:住家编辑 | 来源:临沂住家网 | 点击: | 我要评论
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   临沂房产网讯:近日北京市偷偷放出风声,搞出了个“共有产权”征求意见稿,结果就像平地一声雷,今天各种消息铺天盖地。站长今天有点事,但对这件事关注得很紧,一大早就嘱咐四点儿要好好跟大家介绍一下。闲话不多说,下面开扒。

放长线,钓大鱼

“共有产权”这个事儿,估计大家今天也看到不少消息了。大概的意思就是,房价还是那个房价,只是相当于政府和个人合伙买房,按出资比例占股份。比如周边的房价是1万元1平方米,购房人想买房,政府统计了一下,发现这片的购房者普遍只能出得起7000元每平方米,那简单了,就7000元每平方米卖给你,不过购房者只能占70%股份,剩下的30%归政府。

那么,这30%政府出钱吗?很显然,不是。在土地出让的时候,政府应该会在地价上做文章,降低土地转让价,从而以这种方式“入股”。有人会说,这不还是相当于政府出钱了嘛。四点儿倒是觉得,这不应该叫政府出钱了,而应该叫政府少收钱了。用少收的钱作为投资款,占房产股份,这买卖,反正我觉得政府不亏。

这种方式,其实跟之前北京推出的自住房有些类似。只不过,自住房是固定比例——转让时需要补足房价上涨部分的30%,随后房本变为商品房,就可以自由转让了。注意,自住房要缴纳的,是收益的30%,也就是买时200万元的房子,卖时涨到300万元,需要缴纳的是100万元收益的30%,也就是30万元。相对而言还是比较划算的。

而“共有产权”,则是按出资比例分配。不管是出租还是出售,不管最终拿到多少钱,都要按个人和政府所占的“股份”分钱。同样是上面的价格的话,如果按三七分账,300万元的卖房款,个人可以拿走210万元,政府拿走90万元。也就是说,房价涨得越多,转让时政府拿到的钱也越多。

放长线,钓大鱼呀。

不过,对于刚需来说,共有产权房可以大大降低他们的购房门槛。先不说房子好赖,起码能让普通人有房住,这就是一个进步。另一方面,从交易价格上来看,共有产权房如果足够多,可以极大地拉低整个楼市的均价,在统计数据上来看,会漂亮很多。

房价会不会降?

说了这么多,这个“共有产权”,会不会让房价下降?这个还真不好说。原因很简单,中国的楼市是政策市,用经济学知识来推测,经常会出纰漏。

打个比方,“共有产权”也算是一种政策,按照常理,一边是普通商品房,一边是同品质的共有产权房,虽然产权不一样,但政府放弃了共有产权房的使用权,对于刚需自住来说,住起来都一样,但是共有产权房的价格要低很多,很多刚需就会选择共有产权房。普通商品房不好卖,只能降价出售。

然而,然而,注意,重点来了。上面说了,中国的楼市是政策市,这个政策对于降低房价是利好,但架不住咱们的政策不仅多,而且多变,整个楼市的房价上涨下跌,光看“共有产权”,是万万不行的。

“共有产权”的关键在哪儿,还是在土地。政府供地多,房价自然就不会涨太快;供地少,房价当然会变着花样往上翻。说白了,房价跟“共有产权”的关系不算太大,倒是跟土地政策的关系非常紧密。

刚刚看到一组数据,《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》(下称《公报》)显示,2015年北京的城镇住宅面积大约4.9亿平方米。虽然没有说套数,咱们可以小算一下,按80平方米/套,下来大概有600多万套住宅。再加上北京已经开发的大量“商住房”,真正可以用于住的房子会更多。2015年北京的城镇住宅面积大约4.9亿平方米。虽然没有说套数,咱们可以小算一下,按80平方米/套,下而《公报》还显示,2016年末北京市固定互联网宽带接入用户数达到499.4万户。2016年末北京市固定互联网宽带接入用户数达到499.4万户。

惊不惊喜?意不意外?

这里要说一下,这个数字是三大运营商的,还有比如歌华有线、方正宽带等第三方宽带商,他们的数据不太好说。

但是,宽带接入也不仅仅是家庭,商铺、公司、公共服务、政府部门,也都会接入。虽然499.4万户和600多万套没有太直接的对比关系,但是也能从某种程度上反应出来,空置房屋还有多少。

其他地区会跟进不

那么,“共有产权”会不会向其他地区推广呢?

作为全国房价的风向标,北京的楼市政策经常是各地学习的“榜样”。这次搞这个“共有产权”,没准还真有其他地方学习。不过,之所以搞“共有产权”,很大原因是由于北京的房价真的是太高了,五环内均价6万元每平米肯定是打不住,房子对工薪阶层来说遥遥无期。也就是说,“共有产权”的基础之一,是高房价。如果房价并不是脱离当地人均收入太多的话,“共有产权”推行的效果恐怕并不是太好,也不会成为当地政府的优先选择。

另外,还得说一下,小编并不太看好“共有产权”。其实,这个“共有产权”就是之前自住房的进化版。自住房的效果如何大家都看到了,摇号、抢,但是依旧很难满足需求。近几年北京的自住房供地不可谓不少,已经占据了普通住宅很大一部分比例,但对于北京房价的抑制效果,并不是非常明显。

更重要的,自住房的位置普遍比较偏远,而且,户型与商品房相比还是差很多,配套设施就更不用说了。羊毛出在羊身上,想要好的配套、好的房屋设计、好的房屋质量,还想少花钱,有多大的可能呢?

来自:房天下

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