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100多个城市楼市“去库存” 未现普遍大幅降价

2016-02-24 责任编辑:刘悦 | 来源:临沂住家网 | 点击: | 我要评论
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   临沂房产网讯:继2月初降低非限购城市首付比例后,财政部等三部门日前又发文调整房地产交易环节税收……去年以来,中央连续出台推进“去库存”政策,包括山东、江西、甘肃、海南等20多个省份的100多个城市也密集出招,从供需两端入手出台“去库存”政策。

    专家分析认为,这些政策短期内将对楼市去库存形成实质利好,但从中长期看,还需做好产城融合、户籍制度改革等文章,以释放更多的需求。

    因城施策

    房地产研究院智库中心总监严跃进分析称,从目前已出台去库存政策的地方来看,二线城市占比约为5%,三四线城市占比高达95%。从区域分布看,中部城市最多,占比超过一半;西部次之,占比约40%;东部目前仅有山东省。

    出台政策的省市与库存高企的区域分布重合度较高。“目前绝大多数三四线城市商品房去化压力较大,房价下跌压力也大。”

    专家分析和记者调查发现,各地去库存“招数”虽有异同,但主要可分为以下五类。

    招数一:活用公积金杠杆

    住房公积金已成为各地去库存的重要工具,多地公积金贷款率超过50%。据四川省住建厅统计,2015年公积金贷款为四川全省全年商品房销售贡献了1/4份额,为化解库存贡献了1/3份额。

    目前,推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。江西、甘肃等省份推进公积金贷款全省“一体化”政策。多省表示扩大住房公积金的覆盖范围,四川省表示今年将积极推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖,湖北探索在乡镇建立健全住房公积金制度等。

    招数二:降低税费

    多地政府采取降低税费、契税补贴等方式减轻购房者负担,提高购买能力。

    甘肃省将住房转让手续费整体下调33%,宁夏居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴,新疆将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算……

    与此同时,多地还对房地产企业实施减税优惠。南昌市全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率;宁夏将简化、合并和下放房地产行政审批事项,改革规费缴纳方式。

    招数三:鼓励农民工进城购房

    山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策;甘肃加大实施户籍制度改革力度,让新落户城市的居民能享受购租住房的政策,并扩大住房公积金制度覆盖面。

    招数四:打通商品房和保障房通道

    甘肃计划今年把4.6万套保障房中的3.3万套保障房用于从存量商品房中回购,福建等省明确表示不再新建公租房;安徽等省要求,确保货币化安置比例不低于50%,山西要求商品房库存较大的市要达到80%以上。河南出台新政策探索“租售并举”,规定公租房承租对象租住一定年限后,符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。

    招数五:实施房地产供给侧改革

    山东、海南等省份探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业;将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。

    有的省份严把土地放量和新增开发关口。宁夏对闲置面积超过批准总面积10%的地区,不再新增用地指标;江西提出将对履行去库存、稳市场主体责任不力,效果不明显的市、县,进行约谈和追责。

    针对房地产库存较大的地区,政府还允许开发企业修改城镇规划相关内容,将已供应但未开发的住房用地或商业营业性用地,调整为跨界地产或新兴产业用地。

    农民购房受阻高房价

    记者走访安徽、河南、广西等多地楼市发现,当前三四线城市去库存压力较大,有的地区去化周期达30余月。河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军说:“县级城市库存压力最大,其次是省辖市。”

    各地推出的补贴政策在一定程度上刺激了购房需求。记者在河南省舞阳县调查发现,按2015年的销量算,该县楼市去化周期为4.6年。自2015年6月起,舞阳县开始实行农民进城补贴政策,农民进城买房首套房在144平方米以下可获每平方米100元补贴,新婚家庭购房享受每平方米200元补贴。目前,前两批73套房的补贴已经发放到位,共发放补贴99万元,第三批已上报50多套,呈现逐渐增多的趋势。“好多农民都是冲着补贴来的。”舞阳华鑫置业有限公司副总经理臧冲说,今年春节期间就卖了40多套,接近去年全年的销量。

    房价高仍是影响农民购房最重要原因。37岁的徐兴柱是一名瓦匠,从老家到省城合肥已有四年,但一直没有购房,“虽然有几万元积蓄,也看了一些远离市中心的房子,可动辄十几万的首付,还是超出了我的能力范围。”

    除了望而生畏的高房价,受访农民们表示,买房还担心三个问题:一是能否享受本地市民的公共服务与资源?二是老家的土地与宅基地怎么办?三是有没有稳定的收入?

    广西社科院社会学研究所研究员罗国安认为,农民进城买房成为“新市民”,既是经济问题,也是社会问题。农民购房意愿受到就业机会、子女上学、公共服务、医疗保障等多重配套政策的影响。同时长期实施的户籍和土地政策,使许多农民放弃了进城定居的念想,他们宁愿将大半生打工积攒的财富用来在村庄建造自住房。

    政策尚待细化落实

    仲量联行分析师认为,地方政府相继出台政策提高购房者的可支付能力,短期内将对楼市去库存形成实质性利好。

    今年春节期间,在福州东区某楼盘售楼部里,记者遇到了来自福州的郊县长乐的“购房团”。“平时大家都奔波于上海、北京等地,趁着过年放假来福州看看,想买房置业。”看房的周先生告诉记者。

    不过,记者也注意到,在一些三四线城市,返乡置业并没有预料中的火爆。在外务工的85后小孙说:“烟台的新房均价在6000元左右,而自己的月收入也不过3000元左右,若买一套80平方米的房子,大约需要48万元左右,算上税费和首付,需要一次性拿出将近15万元,这是我不吃不喝4年多的工资。”

    在山东淄博市从事房地产行业的中介王经理说:“春节期间我只接待了三位顾客,不少人期待楼市还有利好政策,观望情绪比较重。”

    业内人士认为,从目前来看,三四线城市房地产商普遍采取的是稳价策略。受成本等因素影响,短期内不可能出现普遍的大幅降价。

    中原地产研究部高级经理卢文曦说,各地出台的去库存组合拳给市场带来了好的预期,但效果还需政策的细化落实。

    如何更加有效推进“去库存”,业内人士认为,从中长期看,三四线城市地方政府下一步应在产城融合、户籍制度改革等方面下大力气。

    记者近期在多地调查了解到,很多城市在公积金贷款方面都有连续缴存等规定,但这些规定对于工作不稳定的农民工,在实际操作中难度不小。

    四川新生代农民工梁博说:“我们流动性太大,在这个工地交了,去另一个工地不一定给交,就算交也会隔一段时间、无法接续。换个城市就更麻烦了,公积金账户不但要转来转去,时间接续的认定标准也不一样。”

    首付比例降低后,在沪打工的农民工罗旭辉想回老家安徽县城买房。“问题是在县城要找到一份月薪几千元的稳定工作难度挺大,收入不稳定,哪敢贷几十年的款?”

    中国指数研究院常务副院长黄瑜表示,应加快调整产业结构,引入新兴产业,大力发展第三产业,从而带给城市更多的就业机会,进而产生大规模的置业需求。小城市则更应结合自身特点及资源优势,明确城市定位,主动承接区域中心城市的产业转移,增强人口吸附力。

    “政策要与市场相结合,落实户籍制度改革,真正推进城镇化和农民工市民化进程,这才是未来推动住房等城市消费最重要的发动机。”国家发改委城市和小城镇中心主任李铁说。

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