近日,广东商学院流通经济研究所所长、粤商研究中心主任、广东省商业经济学会秘书长王先庆表示,社区商业已经成为未来商业发展的新方向,大的房地产品牌与强势商业品牌形成战略联盟,共同布局,成为未来商业发展趋势。

作为城市商业的基础,社区商业所占社会消费品零售总额在发达国家可达60%左右,而在我国的一线城市,这一比例也仅为三分之一。社区商业在我国正处于起步阶段,从国外发展来看,未来社区商业将成为商业地产发展的重心。

社区商业作为“生活的最后一公里”,依托一个大型社区或数个中小型社区构成的“商圈”,主要经营与居民日常生活密切相关 的各种业态,长期以来拥有庞大且稳定的消费客群,营业收入稳定。

社区商业有很多特性,其中最重要的是体验性和便利性。社区商业深入居民的生活圈中,为居民生活情感交流提供最便捷的服务,这也是当前电子商务无法取代之处。而随着人均收入的提高和消费层次的量化的调整,人们将更加愿意为便利付费,而不是像在不发达的时候,大家可以牺牲时间成本来图一些便宜。

以日本为例,这个以便利型商业为主的国家,巨型百货商场的密度比较堵,因为他们已经进入新的消费时代,在这种商业模式下,人们对个性化的追求和便利性的追求可以使消费就近解决。

相比于其他投资方式,投资社区商业是风险较小、回报较高的一种形式。社区商业作为一种建筑产品,是看得见、摸得着的,无论是从产品质量还是从地段配套,都比较容易鉴别优劣;同时,社区商业运作的形式也比较灵活,可以自主经营或租赁经营,而且即便是租赁经营,租金收入也比单纯的银行利息回报高很多。这是社区商业投资与股票、期货、保险等投资方式相比,较为显著的优势。

而在这时候就产生了另一个疑问,就是同样都是地产投资,为什么要投资社区商业而不是住宅?这是因为住宅产品的折损率比较大,存在着二手房折旧的说法,即在同等条件下,同一个地段的新房价格大多高于二手房价格。而社区商业并不存在折旧的问题,反而随着配套、交通的不断完备而升值,所以有人说社区商业就像美酒,越老越值钱。

投资社区商业固然是一种可取的投资方式,但也不是任何一个楼盘项目都能保证收益,还要考虑一些其他因素,或者可以称作投资社区商业的诀窍。

1.地段

地产投资,地段始终都是决定产品价值的重要因素,这在投资社区商业上尤为明显。优秀的社区商业周边首先要有庞大的居住人群,这样不管是自主经营,还是租赁经营,都有广泛的消费群体;成熟的城市基础设施,特别是交通设施,能够给社区商业产品带来更多的客源,其中,地铁的作用非常明显,距离地铁站较近意味着客流量将呈几何倍数增长。

2.业态

丰富的业态也是影响社区商业价值的重要因素,如果是商业综合体,涵盖多种物业类型,同时经营的业态又能满足吃、喝、玩、乐等多种需求,就会形成稳定的商圈。这对于社区商业来说,丰富的业态带来众多客群,而商业产品与商圈形成了相辅相成的联动作用,在稳定经营收益的情况下,价值的提升也立竿见影。

3.低总价

社区商业的价值不能单纯地用金额来体现,也不能够用价格来衡量,而是要考虑投入产出比,综合产品质量、发展潜力等多个方面,也就是产品的性价比。当然,在产品质量等各方面都比较优秀的情况下,以较低的价格入手,控制投资成本总是没有错的。

社区商业

社区沿街商铺拥有固定的消费群体,周边交通便利,与客户近距离接触,形成“最后一公里”的消费模式。另外,社区沿街商铺经营模式稳定,顾客群体稳定,经营风险相比其他商铺也小。

综合体商业

如果综合体的地段和卖场的布局相对较好,一般来说各个铺位都能获得一定人流,但差异也比较大,主要看业态和品牌。对后期招商管理提出的要求比较高,而对于各家综合体的招商管理能力,买家往往很难准确估计。

社区商业

社区底商主要以满足社区居民生活需求为主,主要经营业态与人们生活密切相关。如咖啡店、洗衣店、药店、便利店等,足不出户就能满足日常所需,所以客群十分稳定。商家可自主选择经营时间,保证了商家的经营空间。现在,连很多业主都在租赁社区临街商铺,在自己家门口当老板,生活事业两不误。

综合体商业

综合体必须是招商先行,招商好坏决定了商铺经营效果和收益。另外综合体商铺往往购买成本高、租金高,压缩了利润空间;并且每个铺位都规划好了业态,不易更改经营方向,灵活性较差,致使难于寻找合适的租客。

社区商业

社区沿街商铺的投资门槛相对较低,价格一般与小区的住宅接近。

综合体商业

投资门槛高低不等,位于热门地段的综合体商铺成本普遍比较高,明显高于社区沿街商铺。

社区商业

社区型商铺的经营回报稳定、收益可观。而从市场的发展来看,社区商铺经营方式受到越来越多人的关注,后期伴随小区和周边人气完善,增值空间会不断体现。

综合体商业

首先综合体商铺体量比较大,其次受商业市场波动和运营管理状况影响较大,如果区域消费能力整体提升空间有限,出租率和租金也难以保证持续增长,近期有部分知名商场关门也是受到多方面影响造成的。

阜丰大成郡项目位于北城一期规划西部中高档居住区(北京路以北,南京路以南,祊河路以东,沂蒙路以西),与中部行政办公区(沂蒙路以东、南京路以南、柳青河西路以西祊河路以北)及东部市直机关福利住房区共同组合为北城一期整体规划。本项目位于西部中高档居住区核心位置,周边分布有商品房社区、回迁社区、公务员社区、经适房社区等共计20余个社区,项目社区商业将辐射整个北城新区。

本社区共计2300户
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康桥金街,位于北城新区的中心地段,南临主干道广州路,两条东西路可以连接沂蒙路、滨河大道,向北与北城二期无缝街接,便利交通,集四方人群,汇八方财气。项目依托康桥郡英伦风情社区,周边环绕高档商品住宅区、数十个成熟公务员社区,北部北城二期广阔发展空间:覆盖20万高收入消费人群,商业发展环境得天独厚。

本社区共计1419户
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